為進(jìn)一步提升人民群眾的法律意識(shí)和法治觀念，大力宣傳涉房法律法規(guī)，青云譜法院在新媒體平臺(tái)開設(shè)“青法說(shuō)房”專欄，以案釋法，解答老百姓最關(guān)心的房屋買賣、租賃等方面法律問(wèn)題。

在日常生活中，房屋轉(zhuǎn)租現(xiàn)象十分常見(jiàn)，房東、二房東還有房客之間也經(jīng)常發(fā)生糾紛，尤其是二房東“跑路”的情況下，房客與房東的租賃關(guān)系該如何處理成為難題。此時(shí)房東如果要收房，房客又該如何維護(hù)自己的權(quán)利呢？

案情簡(jiǎn)介

2019年7月，甲將其從出租人乙處承租的房屋轉(zhuǎn)租給丙，并簽訂了轉(zhuǎn)租合同，約定租期從2019年7月起至2020年7月止，按季度交租，并支付相當(dāng)于2個(gè)月租金的保證金。合同簽訂后，丙依約陸續(xù)向甲支付租金至2020年4月底。

2020年4月初，乙以甲未付租金為由，書面通知丙限期搬離，丙在與甲溝通未果后被迫辦理房屋，并訴至法院，要求解除轉(zhuǎn)租合同、甲退還搬離之日起至2020年4月底期間的租金和保證金。

法院裁判

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，甲作為轉(zhuǎn)租人，因其與出租人之間的糾紛導(dǎo)致丙被驅(qū)離房屋，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，已構(gòu)成根本違約，丙有權(quán)解除轉(zhuǎn)租合同。鑒于起訴狀副本送達(dá)甲前租賃期即已屆滿，合同已無(wú)解除的必要，法院判決甲向丙退還搬離之日起至2020年4月底期間的租金和保證金。

Q:

二房東欠錢跑路，房東能不能趕走房客？

根據(jù)法律規(guī)定，如果在房東與二房東之間租賃合同中明確約定，允許二房東將房屋轉(zhuǎn)租給第三人，或者房東知道二房東將房屋轉(zhuǎn)租而沒(méi)有明確表示反對(duì)的，那么二房東與房客之間的轉(zhuǎn)租合同就是有效合同，房東的權(quán)利就會(huì)受到二房東與房客之間轉(zhuǎn)租合同的限制。房客代二房東直接向房東支付租金和違約金后，房東不能要求房客搬離房屋。反之，如果二房東未經(jīng)允許私自將房屋轉(zhuǎn)租，那么，轉(zhuǎn)租合同就不能限制房東的權(quán)利，房東可以收回房屋。

Q:

如果房客與房東無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)搬離房屋，房客能找二房東要求其承擔(dān)違約責(zé)任嗎？

轉(zhuǎn)租合同中，在房客已支付租金的情況下，二房東有義務(wù)在租期內(nèi)向房客提供可正常占有、使用、收益的租賃物，否則，房客有權(quán)解除合同并請(qǐng)求二房東退還已交租但無(wú)法占有、使用房屋期間的租金及保證金等，如還存在其他損失，亦有權(quán)一并主張。

法條鏈接

《中華人民共和國(guó)民法典》

第七百零三條 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百零八條 出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。

第七百一十九條 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和違約金，但是轉(zhuǎn)租合同對(duì)出租人不具有法律約束力的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金，可以充抵次承租人應(yīng)當(dāng)向承租人支付的租金；超出其應(yīng)付的租金數(shù)額的，可以向承租人追償。

特別提醒

房客盡量避免與二房東簽訂租賃合同，盡可能選擇正規(guī)的中介機(jī)構(gòu)來(lái)與房東簽訂租房合同。并在簽訂合同時(shí)查看房東的房產(chǎn)證、身份證，及時(shí)辦理租賃備案手續(xù)，保存好轉(zhuǎn)賬憑證。如果不得不與二房東簽訂租賃協(xié)議，則可以要求二房東出具身份證、其與真實(shí)房東的租賃合同并提供真實(shí)房東同意轉(zhuǎn)租的書面憑證，如果可能還可以要求真實(shí)房東在轉(zhuǎn)租合同上簽字。并且不建議一次性支付半年或一年的房租，可以要求每月支付或雙月支付房租。在發(fā)生二房東跑路的情況，即使租戶可以要求其承擔(dān)違約責(zé)任，但是如何找到二房東以及提起訴訟所需要的時(shí)間成本和金錢成本都會(huì)變成一件麻煩事。