我有個老鄉，在深圳福田開了一家米粉店，馬路邊的一個小門臉，一個月 3萬。每三年簽一次。他每天早上 8 點開門，晚上 12 點打烊，好不容易把生意做起來，每個月能有一些盈余。

但三年后，房東要求漲租金 10%。同時要“喝茶費” 10 萬。不然就收回鋪面。這個所謂的喝茶費，其實就是紅包，是不退的。換句話說，就是房東對租客的敲詐勒索，看你生意好了，客流穩定了，你不給，反正有人租，馬上讓你走人，還讓你復原店子原來的裝修，恢復不了，扣除全部押金。后來疫情來了，然后他租了隔壁的一家門店，更大，租金反而便宜了 50%。開過店的都知道，這是深圳房東和二房東的日常操作。

現在國家提倡刺激消費，振興實體經濟，也一直三令五申要保護租客權益。經濟復蘇對我們每一個人都有利。所以我說說在國外看到的情況，也許有一些參考意義。

日本東京銀座是全世界地價房價最貴的地段之一，街頭有愛馬仕專賣店，也有各種餐飲小店。很多都是上百年的。晚上很多小店都是排大隊。我和當地的華人，日本人深入的交談了下，了解了日本的開店情況。

根據《日經中文網》的數據，“從2023年7月～2024年6月銀座的每坪（約3.3平方米）租金來看，世邦魏理仕定義為“主干道（High ）”的中央大街和晴海大街為25萬～42萬日元（折算人民幣每月3485元-5855元/平方米）。中心值為33.5萬日元（折算人民幣每月4670元/平方米），達到歷史最高水平。銀座二丁目等核心地塊商鋪，售價在 130萬～180萬元人民幣/㎡，為全世界最貴地段之一。

我一直好奇的是，為什么他們的餐飲小店能開這么久？

東京銀座的小餐廳（南七道攝）

我們先不扯什么文化傳承，和那些工匠精神，我們身邊其實有很多認真做飯做菜的人。最主要的一點：是對守規矩的人（好人）保護得好。

在日本，你要開店，租門店。和房東簽合同，有普通合同和定期合同。一般傾向簽普通合同，更有保障。

第一，合同章程很細，權責規定很清晰。“結構性損壞由房東負責（屋頂漏水、管道老化），但運營中設備、玻璃破裂、地面磨損等由租戶負責。”租戶有原狀恢復義務（原狀回復義務），租戶退租時必須將房屋恢復到“原始狀態”，包括清除裝修、墻面粉刷、地板修復、電氣設施清理等，方便房東租給下一個商家。

當然對開店的人，租房之前，也會有很多要求，包括資質，保證書、開店的環保，有些甚至需要店鋪鄰居同意等。這樣對雙方包括鄰居，會有保障。避免糾紛。

因為細致，所以避免了扯皮拉筋的事，而且這些必須要落實在書面合同里，不是口頭約定。

第二，對房東進行了強制性約束，不得隨意漲租金或收回店鋪。如果是普通合同，房東不能隨意漲租金，更不能看生意好就趕租客，哪怕是租客不交租金，你也得通過法律手段解決。

如果房東如果未到期，想要收回店鋪，自己使用或者出售，必須支付高額賠償金給租戶。一般標準是：普通商鋪，賠償6個月至2年租金；知名老店， 賠償3~5年租金，如果是住宅，3~6個月租金。如果租戶不同意，房東就不能收回，也不能隨意進入租賃中的店鋪和房間。如果要拆遷，市政拆遷會優先協商，而不是強制清退。拆遷前，必須提前一年進行公示，還要談妥補償。

日本的《借地借家法》第28條：“解約或不續租，必須有正當事由（正當事由制度）。”也就是說，即使租約到期，若無正當理由，房東無權解除合同。“正當理由 ”包括房東自己急用，同時考慮承租人的利益，房東按市場標準，給予補償。

這些賠償金的組成：

日本的商鋪租賃合同一般為長期合同，有的可達10年甚至更長時間，且續約時有“優先承租權”。《借地借家法》：對租戶的保護極強，比如租約期滿后，房東若想終止合同必須提出“正當理由”（如自用、違約），否則強制續租。

第三，稅收優惠。《借地借家法》規定，稅收政策上，傳承老店可享受部分稅收減免（如遺產稅），日本的遺產稅是全球最高水平之一。稅率在10%～55%之間（中國是少數沒有遺產稅的國家之一）。但對于中小型老店傳承，實行特殊減免政策 “事業繼承稅制”。

股權部分100%免征遺產稅，老店所在的不動產如果仍在用于經營，可享受最高 80%免稅。如果無法一次性繳稅，可以申請最長20年分期繳納（含5年寬限期）。這降低了中小型的老店，因繼承人要交稅，而被迫賣掉或關閉的概率。

日本筑地市場的餐飲店就是很好的例子。筑地市場（ ，離銀座不遠）建于1935年，是東京乃至全日本最著名的海鮮及農產品批發市場，有“日本廚房”之稱。但因設施老舊、防災功能差、交通擁堵嚴重，東京市政府為了當時的奧運會，決定將其搬遷至豐洲市場（ ）。但是超過85%的攤販反對搬遷，部分同意的攤販，獲賠了數千萬日元。最后折中處理，筑地里面的海鮮市場關閉搬遷，但外圍的餐飲門店，依然保留和正常經營。

東京筑地市場的牛腩飯（南七道攝）

在日本東京筑地市場的外圍，有一家很小的牛腩飯店，開了超過 75 年了，現在在小紅書很火，成了所謂的網紅店。只有 3 把椅子，其他的人只能站著吃，店鋪大概只有 20 平不到。早上 6 點多，就開始排隊，包括本地人和游客，大概需要半個多小時。說實話，這個牛腩飯有點偏咸，沒有傳說中的那么好吃。

類似這樣的小店老店，在當地不少，很多都是上百年的，沒有人來拆遷，也沒有人能隨意趕走租客，所以日本的實體經濟一直比較持續。還是我們老祖宗那句話，有恒產者有恒心。